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전세 계약은 보증금이 크기 때문에 사기 한 번 당하면 평생 모은 돈을 잃을 수도 있습니다.
최근 깡통전세·전세사기 뉴스가 많아지면서 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항이 무엇인지 궁금해하는 분들이 많습니다.
오늘은 2025년 기준으로 전세사기 예방법, 체크리스트, 대처법까지 정리했습니다.
✅ 전세사기, 왜 이렇게 많을까?
- 집값 하락 + 전세가율 높음 → 깡통전세 위험
- 집주인 세금 체납, 근저당 설정 → 보증금 회수 불가
- 허위 매물·위장 임대인 등장 → 계약 취소·보증금 증발
⚠️ 핵심: 계약 전 등기부등본, 세금 체납, 근저당을 반드시 확인해야 합니다.
1️⃣ 계약 전 반드시 확인할 것
확인 항목 방법 주의 포인트
| 등기부등본 | 인터넷등기소 발급 | 소유자·근저당·가압류 확인 |
| 전세가율 | KB시세·국토부 실거래가 확인 | 매매가 대비 전세가 80% 이상 위험 |
| 집주인 세금 체납 여부 | 주민센터·지방세 완납증명 요청 | 체납 있으면 위험 신호 |
| 임대인 신분 | 신분증·인감증명서 확인 | 대리인 계약 시 위임장 필수 |
| 확정일자 가능 여부 | 동 주민센터 문의 | 불가 시 보증금 보호 불안 |
💡 팁: 전세가율이 높을수록 보증보험 가입 필수!
2️⃣ 안전한 계약 절차
- 집주인 본인 확인 → 신분증·등기부등본 이름 일치
- 계약서 작성 → 특약에 ‘전입·확정일자·보증보험 가입’ 명시
- 계약금 송금 → 반드시 집주인 계좌로 송금
- 전입신고 & 확정일자 → 잔금일 당일 진행
- 보증보험 가입 → HUG, SGI, HF 중 선택해 가입
📌 중요: 계약서에 근저당·세금 체납 발견 시 계약금 돌려받고 재계약 고려
3️⃣ 전세보증보험 가입하기
보증기관 특징 가입 시점
| HUG (주택도시보증공사) | 가입 가능 범위 넓음 | 계약 후 즉시 |
| SGI 서울보증 | 심사 까다롭지만 빠른 처리 | 확정일자 후 |
| HF 한국주택금융공사 | 청년·신혼부부 특화 상품 | 계약 직후 |
✅ 보증보험 가입 시 보증금 100% 보호 가능 → 깡통전세 위험 크게 줄어듦
4️⃣ 계약 후 해야 할 일
- 전입신고: 주민센터 또는 정부24에서 가능
- 확정일자: 주민센터에서 계약서 지참 후 신청
- 등기부등본 정기 조회: 집주인 근저당 설정, 압류 등 변동 여부 체크
- 세금 체납 조회: 분기별로 지방세 체납 확인 가능
🕵️♀️ 모니터링 팁: 등기부등본 변동 알림 서비스(인터넷등기소) 신청 → 위험 조기 감지
5️⃣ 전세사기 당했을 때 대처법
- 즉시 경찰 신고 → 사기죄로 형사 고소
- 임차권 등기명령 신청 → 보증금 회수 권리 보존
- 보증보험 청구 → 가입했다면 보증금 지급 청구
- 법률구조공단·전세사기 상담센터 이용 → 무료 법률 지원 가능
🔑 전세사기 예방 체크리스트
- ✅ 계약 전 등기부등본·세금체납 확인
- ✅ 전세가율 80% 이상이면 보증보험 가입 필수
- ✅ 계약서 특약에 확정일자·보증보험 명시
- ✅ 전입신고·확정일자 당일 완료
- ✅ 계약 후에도 등기부등본 주기적으로 조회
전세 계약은 계약서 한 장으로 내 보증금 전액이 걸린 문제입니다.
오늘 알려드린 체크리스트만 지켜도 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
계약 전 반드시 꼼꼼히 확인하고, 보증보험 가입으로 내 보증금을 지키세요.
