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10.15 부동산대책 정리 및 시행시기

sebeun9143 2025. 10. 15. 17:49

정부는 2025년 10월 15일, 수도권과 서울 중심의 과열된 부동산 시장을 안정화하기 위해
새로운 ‘10·15 부동산대책’을 발표했습니다.
이번 대책은 대출 규제 강화, 전세대출 DSR 반영, 규제지역 확대, 스트레스 금리 상향, 토지거래허가제 확대를 핵심으로 하고 있습니다.

단순히 대출만 조이는 것이 아니라, 투기 수요 억제와 실수요 보호를 동시에 목표로 한 종합 규제 패키지입니다.

1. 서울 전역 규제지역 지정 : 10월 16일 시행

10·15 대책 발표 직후, 서울 25개 자치구 전역이 규제지역으로 지정되었습니다.
이 조치는 2025년 10월 16일부터 시행되며,
이날부터 서울 전 지역이 조정대상지역 + 투기과열지구로 묶이게 됩니다.

규제지역 지정 효과

항목 내용

LTV (주택담보인정비율)	최대 40% 제한
DTI (총부채상환비율)	40% 적용
전매 제한	강화 (최대 5년)
청약 1순위 자격	실거주자 중심으로 제한

👉 결론: 서울 어디서든 이제는 ‘투자 목적 대출’이 사실상 불가능하며, 실수요 중심 거래만 허용되는 구조로 전환되었습니다.

2. 대출 규제 강화 : 즉시 시행

이번 10·15 대책의 핵심은 대출 총량 관리입니다.
대출 심사 시 LTV·DSR·스트레스 금리가 모두 강화되어,
같은 조건에서도 이전보다 대출 한도가 줄어드는 구조입니다.

주요 변경사항

구분 기존 변경 (10.15 이후)

LTV (투기과열지구)	50%	40%
스트레스 금리	1.5%	3.0%
DSR (총부채원리금상환비율)	일부 예외	전면 적용 (1주택자 포함)
고가주택 대출 한도	미제한	25억 초과 2억, 15~25억 4억 제한

➡️ 결론:

연소득이 동일해도 받을 수 있는 금액은 줄었고,
고가 아파트일수록 대출 가능액이 극단적으로 축소되었습니다.

3. 전세대출 DSR 반영 : 10월 29일 시행 예정

10월 29일부터는 수도권 및 규제지역 내 1주택자 전세자금대출도 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함됩니다.

기존에는 전세대출이 DSR 계산에서 제외되어 ‘갭투자’ 수단으로 악용되었으나,
이제는 전세대출 이자까지 부채 상환액에 합산되어 추가 대출 여력이 크게 줄어듭니다.

예시:

연소득 7,000만 원
전세대출 1억 원 (이자 5%)
→ 연 500만 원 이자 발생 → DSR 40% 계산에 포함
→ 실제 주택담보대출 가능 금액이 약 1,000~2,000만 원 줄어듭니다.

결국:
👉 전세대출을 이용한 갭투자는 사실상 불가능,
실거주 목적 전세만 유지되는 구조로 바뀌었습니다.

4. 토지거래허가제 확대 : 10월 20일 시행

정부는 이번 대책의 후속 조치로 토지거래허가구역을 대폭 확대합니다.
이 조치는 2025년 10월 20일부터 시행됩니다.

주요 내용

항목 내용

적용 대상	수도권 및 서울 일부 지역
허가 필요 조건	일정 면적 이상 토지 및 주택 거래
실거주 의무	최소 2년 거주
시행 전 계약	허가 불필요 (단, 계약일 증빙 필요)

⚠️ 단, 10월 20일 이후 계약 체결분부터 허가 의무가 발생하며,
허가 없이 거래 시 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 처분을 받을 수 있습니다.

5. 시행 일정 정리표

정책 항목 시행일 주요 내용

규제지역 확대 (서울 전역)	10월 16일	전 자치구 투기과열지구 지정
대출 규제 강화 (LTV·DSR·금리)	10월 15일 즉시	대출 한도·금리 강화
토지거래허가제 확대	10월 20일	수도권 및 서울 확대 시행
전세대출 DSR 반영	10월 29일	1주택자 포함 DSR 산정
세제 개편	추후 별도 발표 예정	보유세·양도세 조정 검토 중